En los últimos siete años, el mercado del alquiler en España ha vivido un encarecimiento continuo que ha tensionado el acceso a la vivienda y ha acentuado la desigualdad social, especialmente en las grandes ciudades. A pesar de las múltiples medidas legales impulsadas por el Gobierno con la intención de controlar esta escalada, los resultados han sido escasos, e incluso, en algunos casos, contraproducentes. El miedo de los propietarios ante nuevas regulaciones que dificultan el desalojo de inquilinos morosos ha llevado a una retirada significativa de viviendas del mercado residencial, lo que ha intensificado aún más el problema de la oferta.
Siete años de subida constante
Desde 2017 hasta principios de 2024, el precio medio del alquiler en España ha subido más de un 40%, según datos de Idealista y otros portales inmobiliarios. En grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, el alza ha sido incluso mayor, con incrementos del 45% al 50% en muchos barrios.
El precio medio del metro cuadrado, que hace siete años rondaba los 8 €/m², ahora supera los 11,5 €/m² a nivel nacional y puede alcanzar los 18 €/m² o más en zonas céntricas de Madrid o Barcelona. Esta evolución ha dejado a buena parte de la población sin margen para afrontar un alquiler sin comprometer otros gastos básicos. Según el Banco de España, el número de hogares que destinan más del 30% de sus ingresos al alquiler no deja de aumentar.
Una oferta insuficiente y tensionada
El problema de fondo sigue siendo estructural: falta de oferta. El parque de vivienda pública en alquiler en España apenas representa el 2% del total, muy lejos de la media europea del 9%. Esto ha dejado el peso del mercado en manos del sector privado, sometido a lógicas especulativas, presiones turísticas y cambios normativos que no siempre han favorecido la estabilidad del sistema.
Uno de los factores clave ha sido el auge del alquiler turístico. En barrios céntricos y costeros, muchas viviendas han pasado del alquiler residencial a plataformas como Airbnb o Booking, reduciendo drásticamente la oferta disponible para inquilinos permanentes.
A ello se ha sumado el creciente papel de grandes tenedores e inversores institucionales, que han comprado viviendas en bloque para destinarlas a alquiler a precios de mercado, presionando aún más al alza.
Medidas del Gobierno: control, límites y consecuencias inesperadas
Para hacer frente a esta situación, el Gobierno ha impulsado en los últimos años una batería de medidas, entre las que destaca la Ley de Vivienda aprobada en 2023. Esta normativa introdujo la posibilidad de limitar los precios en las llamadas zonas tensionadas, impuso nuevas obligaciones a los grandes tenedores (más de 10 viviendas en propiedad) y modificó el marco fiscal para incentivar el alquiler a precios asequibles.
Sin embargo, uno de los aspectos que más ha alarmado al sector ha sido la dificultad creciente para los propietarios de recuperar sus viviendas en caso de impago. La nueva legislación y los decretos aprobados durante y después de la pandemia han endurecido las condiciones para ejecutar un desahucio por impago de renta, al exigir, por ejemplo, informes de vulnerabilidad del inquilino o facilitar prórrogas forzosas del contrato en determinadas circunstancias.
Este nuevo marco legal ha generado un clima de inseguridad jurídica entre muchos pequeños propietarios, que temen verse atrapados en procesos judiciales largos y costosos si el inquilino deja de pagar. Aunque el objetivo de estas medidas era proteger a colectivos vulnerables, en la práctica ha producido un efecto colateral: una parte importante de propietarios ha optado por retirar sus pisos del mercado de alquiler residencial.
En muchos casos, estas viviendas han sido destinadas al alquiler turístico o de temporada —más rentables y con menor riesgo legal—, o simplemente han quedado vacías a la espera de un entorno normativo más favorable. Esta retirada masiva ha reducido aún más la ya limitada oferta disponible, ejerciendo una presión adicional sobre los precios.
Un problema cada vez más social
La consecuencia directa de este desequilibrio entre oferta y demanda ha sido la expulsión de miles de familias del centro de las ciudades, un fenómeno conocido como gentrificación. El acceso al alquiler se ha convertido en una odisea, especialmente para los jóvenes, que se emancipan tarde o deben compartir vivienda en condiciones precarias.
El número de desahucios por impago de alquiler ha superado ya a los relacionados con hipotecas, y el miedo a no encontrar una vivienda asequible se ha instalado en amplias capas de la población.
Falta de consenso político y soluciones parciales. Topar el precio nunca dará resultado.
Mientras el Gobierno defiende sus medidas como un primer paso necesario, la oposición y buena parte del sector inmobiliario critican el enfoque intervencionista, que —aseguran— ha contribuido a agravar el problema en lugar de solucionarlo. Es difícil, cuando no imposible, que la política de limitar los precios de productos y servicios arroje buenos resultados. Generalmente ocurre exactamente lo contrario, tal y como se está produciendo.
Una parte clave del fracaso radica en la falta de aplicación homogénea de las medidas. La Ley de Vivienda permite a las comunidades autónomas declarar zonas tensionadas y limitar precios, pero muchas de ellas —especialmente las gobernadas por el PP— han rechazado activamente esta herramienta, dejando la regulación fragmentada y sin efecto práctico en gran parte del país. Paradójicamente, donde la ley ha tenido arraigo, no ha promovido bajadas de precios de alquiler, sino que, en esas comunidades han experimentado iguales subidas de precio que en el resto.
Por otro lado, los anuncios de construcción de vivienda pública, como el compromiso de levantar 100.000 viviendas de alquiler social, apenas se han traducido en entregas reales. Los plazos de desarrollo urbanístico son largos, y la urgencia de la situación requiere soluciones más inmediatas.
¿Qué se puede hacer?
Expertos del sector coinciden en que no existe una solución única, pero sí una necesidad urgente de recuperar la confianza de los pequeños propietarios, que representan la gran mayoría del mercado. Para ello, se plantea revisar la legislación sobre desahucios, ofreciendo garantías más ágiles y equilibradas para ambas partes.
Al mismo tiempo, se necesita una apuesta firme por incrementar la oferta de vivienda en alquiler a precios razonables, tanto desde el ámbito público como incentivando al sector privado. También se debe abordar el fenómeno del alquiler turístico con mayor control y regulación, evitando que siga drenando viviendas del mercado residencial.
El mercado del alquiler en España se encuentra en una encrucijada. Siete años de subidas continuas, políticas de intervención con efectos limitados y un creciente temor por parte de los propietarios han generado un cóctel que amenaza con cronificar el problema del acceso a la vivienda.
