La nueva ley de Vivienda llega, como un aliento del pasado, para revivir las políticas franquistas de vivienda en una época que nada tiene que ver con aquella.
Las últimas semanas han venido marcadas, en el negocio del arrendamiento de vivienda habitual, por la llegada de una nueva legislación, acaso más intervencionista que las pasadas, que hunde sus fundamentos en normativas pre-democráticas, con un marcado carácter invasivo en la voluntad de las partes que augura, como ya se puede comprobar, una distorsión del mercado y un empeoramiento muy señalado del acceso a la vivienda para la mayor parte de las personas.
Vamos por partes:
COMISIÓN
El caramelo mediático de la nueva ley ha sido el anuncio de que el pago de la comisión por la búsqueda de vivienda pasaba a ser una obligación del arrendador. Habitualmente, los honorarios de las inmobiliarias clásicas, a las que se acude en demanda de pisos de alquiler, eran liquidados por el demandante de vivienda, esto es, el futuro inquilino. A decir verdad, no podía ser de otra manera, toda vez que el optante a inquilino es quien acude a la inmobiliaria en busca de los inmuebles que ésta anuncia.
Los que defienden la nueva norma, aducen que es el propietario quien debe correr con los honorarios, toda vez que es quien primero contactó con la inmobiliaria para promocionar su inmueble y posicionarlo en el mercado. No es un argumento exento de razón, pero, en verdad, cae por su peso en este tipo de negocio. Quien verdaderamente acude a una inmobiliaria es quien demanda vivienda, no quien la posee. Las inmobiliarias son los escaparates, y su producto, las viviendas en alquiler -en este caso-, son el bien por el que los inquilinos están dispuestos a pagar. Son ellos, en el 100% de los casos, quienes llaman y conciertan citas para ver la oferta disponible, y las inmobiliarias son quienes, por su parte, destinan a sus empleados a acompañar a sus clientes por cuantas viviendas deseen ver. El propietario del inmueble, abrumadoramente, es contactado por las inmobiliarias en su búsqueda diaria de producto, sobre todo en el campo del alquiler de vivienda habitual.
Pero, como decíamos al principio, ese botón de muestra ha sido sólo eso, un caramelo, un titular con el que los medios abrieron portadas durante días, ignorando, hasta pasadas unas semanas, el meollo de la cuestión. Como gancho, es indudable que tuvo su tirón informativo y seguramente que no pocos se felicitaron por ello, habida cuenta de que no era más que otra medida más en el retorcido argumental que inspira esta ley.
SANCIÓN AL TRAVÉS DEL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES
La Ley venía con otras ambiciosas novedades que pronto encontraron hueco en las tertulias. Algunas de ellas no pueden ser más confiscatorias y hasta usurpadoras, como el recargo del IBI para las viviendas vacías durante un período de tiempo que la Administración considere excesivo. Un espacio de tiempo impropiamente amplio para el Ejecutivo, en que un propietario de vivienda decide no ocuparla por sí mismo o negociarla con vistas al arrendamiento, es intolerable para el Gobierno.
Ante el ejercicio de libertad de cualquier propietario de hacer con su vivienda lo que desee, como es no ocuparla el tiempo que le plazca, el Gobierno legisla que no es asumible esa situación, por lo que prevé sancionar con un incremento de hasta un 150% de recargo en el recibo del IBI de esa propiedad. Así, ignorando que la propiedad es sagrada para su libre disposición por el propietario, la Ley destruye un principio elemental de cualquier democracia, cual es el respeto absoluto a la propiedad privada, y se inmiscuye en él desarbolándolo por completo y cargando de sanciones y coacciones esa propiedad que no se destina al fin electoral que enarbola el partido en el poder.
FIN DEL ACUERDO ENTRE LAS PARTES
Pero hay más… mucho más, como la prohibición del acuerdo entre las partes. Hasta hace un par de semanas, las que tiene de vida esta Ley-, las partes de un contrato podían acordar cuantas cláusulas quisieran, siempre y cuando no fueran contrarias a la ley, la moral ni el orden público. Ésto, que es nada menos que un artículo del Código Civil (1257) y un principio inspirador de cualquier contrato entre los contratantes, ha sido también vapuleado por la nueva Ley de Vivienda.
Hasta ahora, un acuerdo entre las partes contratantes estaba sometido a la libertad de esas partes y a los límites de la ley, la moral y el orden público; ahora, es la Ley la que prohíbe el acuerdo entre las partes fuera de ella. Es la primera vez que una ley deja de propiciar libres acuerdos entre personas libres, para ceñirlos a lo que la Ley diga, imponiendo un ajustado corsé que pretende evitar el sentido de ser de la libertad de unas personas que se ponen de acuerdo. Es algo así como si el Estado dijera: «os podéis poner de acuerdo, pero sólo si yo dispongo qué es ese acuerdo».
Otras novedades no menos impactantes han sido LAS LIMITACIONES A LAS ACTUALIZACIONES DE RENTA Y AL PRECIO DE LOS ALQUILERES DE VIVIENDA
La herramienta natural para la actualización anual de las rentas de los alquileres venía siendo el índice de precios al consumo (IPC), pero hasta eso es papel mojado. Si los salarios suelen tener en el IPC la inspiración de cara a las negociaciones con sindicatos y patronal donde se acuerdan las subidas salariales de los sectores productivos, las rentas del alquiler, que se valían también del IPC, van a dejar de hacerlo. En adelante, el IPC será substituido por otro índice, de momento desconocido. Pero, por ahora, las actualizaciones de renta quedan limitadas al 2% hasta final de 2023 y al 3% en adelante. Quiero decir ésto que el negocio del alquiler dejará de ser rentable en gran medida, abandonando parte de su atractivo y provocando, con toda seguridad, un deterioro del parque de viviendas. Pocos propietarios se prestarán a hacer mejoras en sus viviendas si luego no pueden repercutirlas en el precio del alquiler de éstas. Realizar inversiones de reforma siempre es costoso. Cambiar una cocina, los baños, el suelo… son gastos muy elevados que difícilmente se llevarán a cabo si no tienen su reflejo en una mayor renta.
No menos importante es la limitación del precio del alquiler en los nuevos contratos que tengan su objeto en una vivienda ubicada en una «zona tensionada». Las zonas tensionadas son la herramienta que la Ley ha previsto para acotar zonas residenciales con precios de alquiler que se consideren elevados. Y son precios elevados de renta (incluyendo consumos básicos) los que superen el 30% de los ingresos medios de los hogares. Las viviendas que se encuentren en estas zonas tensionadas y que sean objeto de nuevos contratos de alquiler residencial no podrán elevar la renta de esos nuevos contratos por encima del de los anteriores contratos. Es decir, que si disponemos de una vivienda en un distrito determinado que ha sido marcado como tensionado, el alquiler que cobremos por esa vivienda a un nuevo inquilino deberá ser el mismo que al anterior inquilino, previa actualización, como máximo, del 3%. Salvando las distancias, es como si cuando dejamos un trabajo en busca de otro mejor, en el nuevo nos dijeran que tienen que pagarnos lo mismo que nos pagaban en el anterior.
Este ardid legal no está exento de muchas paradojas, como que en ese 30% de gastos mensuales de la vivienda, el Gobierno mete el precio, ya de por sí elevadísimo, de la luz, el gas y el agua; unos consumos de los que, en todo -caso del agua-, o en parte, es la Administración de turno la que establece directa o indirectamente los precios que pagamos todos por disponer de ellos. Es decir, la propia Administración, causante directa de los desorbitados precios que pagamos por la electricidad, el agua y el gas, se cuela en la suma de ese 30% de ingresos recomendado como máximo para que las familias destinen a su vivienda. Esto es algo que no sólo adultera el monto total que las familias deben reservar para la vivienda habitual, sino que reduce significativamente su capacidad de maniobra. Luz, agua y gas pueden perfectamente suponer hasta el 50% del total de una renta media de 600 euros de alquiler, elevando hasta los 900 euros la cantidad que una familia normal debe disponer para sufragar tanto la renta como los consumos.
Resulta paradójico que lo que antes era una recomendación de algunas asociaciones de consumidores -establecer como recomendado ese 30% de los ingresos mensuales para la vivienda-, se haya hecho ley. El grado de intervencionismo en la vida privada de las familias alcanza cotas de récord. La cuestión es, ¿por qué ese 30%; por qué no un 20%, o un 15%? ¿Acaso no sería mejor disponer del 80 o el 90 por ciento de los ingresos familiares después de sufragar los gastos de vivienda? Y, mejor aún ¿por qué el Gobierno decide cuánto debemos destinar a vivienda y no a ocio? Ya puestos, podría designar cuántos euros destinamos a cerveza, vino o chiringuitos. ¿Qué le impide hacerlo? ¿Y a la enseñanza de nuestros hijos?
IMPOSIBILIDAD DE RECUPERAR LA VIVIENDA EN CASO DE IMPAGO EN HASTA, AL MENOS, DOS AÑOS
Esta es otra de las medidas de marcado carácter proteccionista para el llamado inquilino vulnerable. En este caso, la Ley establece la imposibilidad de nuevos lanzamientos (salida del inquilino moroso por orden judicial) durante, al menos, 2 años, cuando se trata de viviendas dentro de zonas tensionadas. De este modo, el procedimiento para recuperar el inmueble por su propietario frente a un inquilino que ha dejado de pagar la renta, se complica hasta situaciones inverosímiles. Además, la carga de la prueba se impone al propietario, que debe demostrar la vulnerabilidad o no del inquilino cuando aquél sea gran tenedor (disponga de 5 o más inmuebles).
Como es natural, esta clase de medidas no han hecho sino restringir aún más el perfil de lo que se puede considerar como un buen inquilino hasta niveles cuasi ridículos. Es tal la necesidad de asegurar previamente la capacidad de pago de un inquilino que se dan situaciones hasta ahora desconocidas en el mercado del alquiler español. Resumiendo: si la Ley concede al inquilino que pueda declararse en situación de vulnerabilidad, y por ello alargar el tiempo en que puede estar en el inmueble que arrendó, sin pagar las rentas, hasta llegar a los 2 años, el propietario, antes de firmar, tomará unas medidas cada vez más restrictivas en la selección de ese inquilino. Entran en juego ahora figuras que eran ajenas a la selección del inquilino: como los certificados de morosidad y las referencias de anteriores arrendadores. Estos avales, muy comunes en el resto de Europa, apenas gozaban de presencia en España, pero ahora han llegado para quedarse. A todo ello, se suma la necesidad de que el nuevo inquilino cuente con un avalista solvente; disponga de trabajo estable y bien remunerado y tenga un perfil lejano a la posibilidad de la vulnerabilidad que aduce al Ley.
Todos estos requisitos, junto a la evidente subida de las rentas vista la posibilidad de actualizarlas conforme al IPC, ha dejado en paños menores el número de quienes pueden ser considerados buenos inquilinos. No todo el mundo dispone de aval, ni de un trabajo estable ni puede demostrar anteriores contratos de arrendamientos cumplidos a rajatabla.
Hay más claves que tratar sobre la Ley, pero, sin duda, las más significativas que hemos tratado aquí ya han empezado a surtir efectos sobre el precio del alquiler, que se ha incrementado notablemente, y en el perfil de los inquilinos, que deberán ser poco menos que funcionarios de carrera de la categoría A, solteros y de expediente crediticio inmaculado, además de buenos inquilinos en el pasado.
CONCLUSIONES
En definitiva, la nueva Ley quiere decirnos que ha llegado para proteger al inquilino de los abusos de la propiedad, al modo en que la España del régimen de Franco actuaba sobreprotegiendo a los inquilinos y estableciendo arrendamientos vitalicios. Pero, la realidad es otra bien distinta. Es imposible proteger al inquilino cuando se siembra la duda sobre si se puede echar a un inquilino moroso, porque los propietarios entrarán en pánico y dejarán, en gran número, de alquilar sus viviendas; es imposible proteger al inquilino si el parque de viviendas no se actualiza por el temor de los propietarios a no recuperar las inversiones hechas en la mejora de viviendas; es imposible proteger al inquilino si antes de firmar un contrato queda prohibido el acuerdo entre las partes y, para terminar, es imposible proteger al inquilino haciendo una ley a sabiendas de que iba a ocasionar una subida de precios y un vaciado de la oferta. Antes bien, esta Ley ha venido para destruir aún más el acceso a la vivienda, cerrando un círculo cruel y elitista en el que, primero las hipotecas -negadas cada vez más a ciudadanos que podrían hacerles frente- y ahora los arrendamientos, ha buscado la exclusión de grandes capas de la sociedad del bien más elemental, que es la vivienda, con el único propósito de generar dependencia de los poderes públicos en forma de limosna, y enfrentamiento social con el señalamiento de culpables ajenos a los urdidores de tan malévolas normativas.
